一、起草背景

　　当前，濠江区全面实施“百千万工程”，全力推动濠江区经济高质量发展，对加强土地管理、集约节约利用土地提出了新要求。根据省“百千万工程”指挥部的任务分工，广东省自然资源厅印发了《关于加强自然资源要素保障 助力实施“百县千镇万村高质量发展工程”的通知》，要求切实做好自然资源要素保障，助力“百千万工程”。

　　二、制定目标

　　进一步贯彻落实《广东省自然资源厅关于加强自然资源要素保障 助力实施“百县千镇万村高质量发展工程”的通知》精神，坚持以用为先、分类施策、依法处置、节约集约利用的原则，推进国有建设用地开工、竣工逾期处置工作，积极盘活存量建设用地，提高土地资源利用效益，助力“百千万工程”，制定出台《汕头市濠江区国有建设用地开工、竣工逾期处置办法（试行）》（以下简称《处置办法》）。

　　三、主要内容

　　《处置办法》共包含十四条条款，主要内容如下：

　　（一）说明《处置办法》的适用范围

　　《处置办法》适用于汕头市濠江区行政区域范围内以划拨方式取得《国有建设用地划拨决定书》（以下简称《划拨决定书》）或以出让方式签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》的建设用地开工、竣工逾期处置工作。调查认定为闲置土地的，按《闲置土地处置实施办法》处置。

　　（二）明确开工、竣工日期时限

　　一是明确了土地的开发建设期限应按《划拨决定书》规定或《出让合同》约定的开工、竣工期限执行。

　　二是在宗地履约复核认定中，宗地的开工日期以土地使用权人取得《建筑工程施工许可证》之日为准，竣工日期以土地使用权人取得规划条件核实合格证明文件之日为准。

　　鉴于在开发建设中，实际存在土地使用权人对宗地进行分期分批开发建设的情况，按照国有建设用地《划拨决定书》或《出让合同》所供应标的物为完整宗地的规定或约定，竣工日期以完成整宗地开发建设取得合同项下所有地块规划条件核实合格证明文件之日为准。

　　（三）规范开工、竣工延期的申请期限，开工、竣工逾期处置审核程序及各相关单位的职责

　　开工、竣工延期办理并非行政审批事项，缺乏法定的办事流程，但开工、竣工履约复核是《划拨决定书》或《出让合同》履约复核的重要内容，关系合同双方利益，故需要规范明晰相关程序及各相关单位职责，给予土地使用权人及相关单位明确的指引，从而减少争议纠纷，保证公平公正。《处置办法》在第三条至第六条，对开工、竣工申报，延期申请作出明确规定。

　　关于开工、竣工逾期处置审批程序及各相关单位的职责在《处置办法》在第七条至第十三条做了明晰，并强调了违约责任的追究，明确了土地使用权人的相关责任。

　　（四）明确开工、竣工逾期处置原则

　　《处置办法》第七条至第十一条明确清晰阐述了我区开工、竣工逾期处置的原则。结合工作实践的经验积累，充分借鉴全国各地成功做法，以问题为导向，结合我区实际情况，依据各项法律法规政策文件，对影响项目开工、竣工的原因进行认定并相应制定处置方式：

　　《处置办法》第七至八条，针对确存在政府原因或不可抗力、涉法涉诉等非因国有建设用地使用权人自身原因导致地块“不具备开工开发条件”情形以及处置方式进行明晰。其中：第七条第（一）至（七）为政府原因情形。第八条对应规定了两类处置方式：（一）协商延长开（竣）工期限、（二）协商有偿收回土地。

　　《处置办法》第九条，针对土地使用权人自身原因延期开工、竣工延期的处置方式进行明晰。

　　需重点阐明以下几点：

　　一是明确土地使用权人自身原因超期开竣工的，应缴纳违约金。

　　二是明确统一计收开竣工违约金按日万分之一计算标准。明确在本办法实施前，划拨决定书或出让合同对开工、竣工逾期的违约金有约定但未按日万分之一计算的，在本办法实施后，经与国有建设用地使用权人协商同意的，可签订补充协议将违约金调整为以划拨决定书规定或出让合同约定的土地总价款为基数按日万分之一计算，但封顶金额不超过20%。

　　统一计收规则的依据是：其一、2013年7月25日原市国土资源局《关于规范国有建设用地使用权出让合同及国有建设用地动工开发补充协议有关问题的通知》（汕国土资发〔2013〕70号），2024年7月12日市自然资源局《汕头市关于推进“土地出让收入和闲置土地管理”的工作方案》（汕自然资发〔2024〕61号），对开竣工违约金收取标准进行了明确，即“以《划拨决定书》规定或《出让合同》约定的土地总价款为基数，按照超过开竣工时间日万分之一计算”。其二、根据《闲置土地处置办法》规定的征缴土地闲置费为土地出让或划拨价款的20%，而本办法规定的开工、竣工违约情形是尚未达到土地闲置的情形，其违约程度、危害性相比较土地闲置更轻，因此设定“违约金收取封顶不超过土地出让或划拨价款的20%”具有合理性，也未突破法律法规的规定。

　　（五）开工、竣工违约金计收

　　《处置办法》第十一条明晰了明确对第七条规定的政府原因、不可抗力和涉法涉诉等非因国有建设用地使用权人自身原因导致逾期开工、竣工的期间，不计入国有建设用地使用权人违约期。但上述原因消除之后，由于土地使用权人自身原因再造成开工、竣工逾期的，须按规定收取其自身原因逾期的违约金。

　　《处置办法》第十一条明晰了违约金计收规则。首先，明确开工、竣工违约金的计算方法，体现“一事不二罚”和“以用为先、盘活存量、促进利用”的处置原则：1. 项目仅涉及开工逾期，但实际竣工时间未超出《划拨决定书》规定或《出让合同》约定时间的，不予计收开工逾期违约金。2. 项目仅涉及竣工逾期，收取竣工逾期违约金。3. 项目同时涉及开工、竣工逾期的，收取竣工逾期违约金，开工逾期违约金不重复计收。

　　其次，明确了送达违约金缴交通知书之后，违约金纳入税务途经缴收，对未依约承担违约责任的单位，可通过司法程序进行追究。

　　（六）开、竣工逾期处置机制

　　《处置办法》第十二条明确了政府相关部门办理逾期处置的基本流程，明确了各部门各街道对开工、竣工逾期的协助调查、核实和认定的职责。同时，对于无法通过各个部门各自核实佐证的情形明确了可采用集体讨论核定、组织第三方机构评估或专家论证的方式来辅助核实，使调查核实的方式更加多样化、更加科学严谨。

　　（七）其他要求事项

　　《处置办法》第十三条，对存在严重违约问题的土地使用权人，依据相关规定加强部门联动与诚信管理。

　　《处置办法》第十四条，明确本办法实施前我区发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法规定为准；国家、省和市对建设用地开工、竣工管理有新规定的，从其规定。本办法适用期限自印发之日起试行实施两年。

>>关于印发汕头市濠江区国有建设用地开工、竣工逾期处置办法（试行）的通知<<