为规范区政府重大行政决策行为，确保区政府重大行政决策的科学化、民主化、规范化，根据有关法律法规和规范性文件规定，结合我区实际，我局起草了《濠江区农村宅基地和住房建设管理实施细则（征求意见稿）》。现将《濠江区农村宅基地和住房建设管理实施细则（征求意见稿）》在濠江区政府门户网站全文公布，请有关单位和各界人士提出意见建议并于2020年10月27日前反馈到濠江区农业农村和水务局。

　　通讯地址：汕头市濠江区磊广公路消防大楼西南侧

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汕头市濠江区农业农村和水务局

2020年10月15日

濠江区农村宅基地和住房建设管理实施细则

（征求意见稿）

第一章总则

　　第一条 制订目的和依据。为推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略发展，深化改革，进一步规范农村宅基地和住房建设管理工作，维护宅基地使用人的合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《广东省农业农村厅 自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》、《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》等有关法律法规、政策文件，结合本区实际，制定本实施细则。

　　第二条 适用范围。本区行政区域内农村集体经济组织（以下统称涉农社区）集体土地管理及在集体土地上新建、改建、扩建、翻建、重建住房（以下统称建房）及其管理，适用本办法。

　　本细则所称宅基地，是指涉农社区原属农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

　　本细则所称涉农社区社员，是指具有本区涉农社区（原农村）常住户口，享有涉农社区集体经济组织成员资格的涉农社区居住人员。

　　本细则所称涉农社区社员住房，是指涉农社区范围内社员在宅基地上建设的住宅房屋。

　　本细则所称建房，包括涉农社区社员个人建房、集体建房和农村（涉农社区）公寓建设。
   第三条 部门职责

　　建立区主导、街道主责、社区主体的宅基地管理机制。区农业农村、自然资源等主责部门要主动入位，加强制度建设，完善相关政策，指导和督促基层开展工作，街道、社区组织依法履行职责。街道承担属地责任，要充实力量，健全机构，切实承担起宅基地审批和管理职责。社区组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。

　　区农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展涉农社区宅基地现状和需求情况统计调查，及时将社员建房新增宅基地需求通报区自然资源局；参与编制国土空间规划和村庄规划。

　　区自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

　　区住房和城乡建设部门负责本行政区域内涉农社区建房活动的质量监督管理，负责农村建筑工匠的技术指导和管理工作。

　　区水利、人社、公安、消防等有关行政主管部门按照有关法律法规规定和本级人民政府的职责分工，履行相关的监督管理职责。

　　街道办事处负责本辖区内涉农社区建房的具体管理工作。依法办理建房的许可审批或者审核手续；可以接受区自然资源行政主管部门委托，审核发放《乡村建设规划许可证》；参与建房的开工查验和竣工验收；接受区建设行政主管部门委托，负责社员建房安全质量的现场指导和检查；承担查处违法违规用地建房的主要责任和责职。

　　第四条 简政措施。街道要依托街道综合服务平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的涉农社区宅基地用地建房联审联办制，统一受理涉农社区宅基地用地和建房申请，简化审批流程，实行一站式办理许可审批或者审核事项。

　　第五条 集体建房和公寓。区政府结合本地实际情况,采取有力措施，鼓励、引导有条件的地区，推广涉农社区社员集体建房和涉农社区公寓建设，提高涉农社区建设用地的使用效率和美化规划用地建房，推进实现美丽乡村。

　　第六条 宣传教育。区政府各主管部门、街道办事处和社区居民委员会应当加强规划、土地、建设管理相关法律法规政策知识的宣传教育，提高居民、集体依法用地建房的意识。

　　第七条 社会监督。任何单位、组织和个人都应遵守土地和建房有关的法律法规和政府政策，并有权对涉农社区违法用地和建房的行为提出投诉、检举和控告。

第二章规划、选址及用地标准

　　第八条 规划编制和衔接。街道办事处应当根据本地经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行、科学环保的原则，依法依规编制街道国土空间规划、社区规划，统筹并合理安排宅基地用地，改善和提升涉农社区居住环境和条件。

　　街道国土空间规划、社区规划应当合理控制建筑密度、容积率、绿地率等各项经济技术指标，综合考虑道路、给排水、环境卫生、消防等基础设施配套和公共服务设施的建设，立足现状改造和整治，注重保护生态环境和地方乡土文化特色。

　　尚未编制规划或者已经编制规划但对涉农社区住宅建设规划技术标准未作规定的，按照下列规划技术指标执行：

　　（一）涉农社区集中建设社区住宅的，其规划技术指标为：

　　1.容积率：不大于4.5，且不小于1.5。

　　2.建筑密度：不大于40%。

　　3.绿地率：按照《汕头经济特区城市绿化条例》规定的标准执行；确因条件限制，达不到规定标准的，应当按不小于15%控制。

　　4.停车率：不小于12%。

　　5.建筑间距：主朝向间距单方按建筑物高度的0.3倍退距，并按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距的计算方法执行；次朝向间距按照《汕头经济特区城乡规划管理技术规定》中住宅建筑间距退距的计算方法执行。

　　6.其他规划技术指标按照城乡规划有关技术规定执行。

　　（二）涉农社区社员自建住宅的，其规划技术指标为：

　　1.建筑层数和层高：建筑层数不大于6层；建筑层高首层不大于4.5米，其他层高不大于3.5米。

　　2.建筑间距：新安排宅基地应当按要求预留消防通道和建筑间距，建筑主朝向间距不小于6米，次朝向间距宜不小于4米，在采取防火分隔等消防措施的基础上次朝向间距可适当减小；在原有宅基地上建设的，应当采取防火分区等补救措施满足消防要求，每栋建筑应当至少有一侧设置供消防车通行、停靠的消防车道。

　　3.临村民住宅区小区路及组团路的住宅退让道路红线应当不少于2米，临40米以下城市道路（含绿化带）的住宅退让道路红线应当不少于4米，临40米以上城市道路（含绿化带）的住宅退让道路红线应当不少于6米，并满足与相邻建设用地的间距。在原有宅基地上建设，无法满足上述条件的，住宅建筑结构及施工范围不得突出相邻道路（含绿化带）红线，并满足与相邻建设用地的间距。

　　第九条 规划要求。居民建房应当符合街道国土空间规划和社区规划，应当使用原有的宅基地、集体建设用地、社区内空闲地、荒坡地、废弃地和未利用地，严格控制占用耕地，严禁占用永久基本农田。

　　社区规划应当严格按照程序，进行科学论证和公示，经居民会议或居民代表会议讨论通过后，由街道办事处报区自然资源局审批。经批准后由街道办事处公布实施。

　　经批准的社区规划，任何单位、组织和个人不得擅自变更。确需调整或修编的，按照法定程序进行。

　　第十条 选址要求。涉农社区社员建房应当按照规划选址，避开地质灾害隐患区、地震活动断裂带、河道行洪区等危险区域，尽量避开削坡建房，禁止在高山陡坡切坡建房。

　　社员建房选址应当避开公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、风景名胜区、历史文物保护单位等重点区域范围。

　　第十一条 用地计划。社员和涉农社区集体建房用地实行计划管理。街道办事处审核建房申请，应当符合建房年度用地计划指标。

　　第十四条 宅基地面积标准。涉农社区社员一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米标准执行。

　　现有宅基地面积在规定标准之内，且符合规划要求的社员建房，应当按照有关规定申请在原址改建、扩建或者重建，不得易地新建。
　　涉农社区社员经批准易地建房的，应当在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由享有宅基地所有权的涉农社区集体经济组织或者居民委员会依法收回。

　　第十二条 宅基地有偿退出和转让。进城落户的涉农社区社员可以依法自愿有偿退出宅基地。鼓励社区集体经济组织成员腾退一户一宅之外的宅基地，社区集体经济组织可通过有偿方式回收历史原因形成的一户多宅占用的宅基地。

　　经具有宅基地所有权的涉农社区同意，涉农社区社员可以在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的社员转让宅基地。

　　鼓励涉农社区开展闲置宅基地整治，整治出来的土地优先用于满足涉农社区社员新增宅基地的需求。

　　第十三条 安置补偿。依法征收涉农社区集体经济组织成员宅基地的，应依法对土地及其地上附着物进行补偿，符合宅基地申请条件的，可另行安排宅基地。经协商一致的，也可采用货币补偿、房屋置换等其他形式。

第三章用地建房审批

　　第十四条 分配原则。涉农社区宅基地分配使用严格贯彻“一户一宅”的法律规定，农村村民（涉农社区社员）一户只能拥有一处宅基地，面积继续沿用省规定的面积标准。社员应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。涉农社区社员出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的不予批准。

　　第十五条 资格登记。具有宅基地所有权的涉农社区应当建立宅基地分配资格登记台账制度，按照社员申请、居民委员会审核、公示公开认可的程序，确定合资格申请人并纳入资格名录库，实行一年一次动态管理。纳入资格名录库的，才能取得或者受让宅基地使用权。资格名录库应当定期上报街道办事处备案。

　　第十六条 申请条件。涉农社区社员符合下列条件之一的，可以户为单位申请用地建房：
　　（一）同户居住家庭，因兄弟姐妹或者子女已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达到法定结婚年龄，需要建房分户居住的；
　　（二）原有的宅基地占地面积未达到本办法规定的宅基地占地面积标准的百分之八十，需要在原址改建、扩建或者易地新建的。易地新建应当交回原使用的宅基地；

　　（三）因街道社区规划调整，国家、政府、集体建设需要征地或者移民搬迁，需要易地新建的；
　　（四）原有住房因自然灾害或者其他原因损毁，需要易地新建的；

　　（五）外来人口落户成为本社区集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地的;

　　（六）法律、法规、规章规定的其他情形。

　　第十七条 社员建房申请。涉农社区社员申请用地建房，应当持下列资料向具有宅基地所有权的涉农社区提出申请：
　　（一）按照要求填写的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；
　　（二）申请人的身份证及户口簿；

　　（三）申请在原址改建、扩建、重建住房的，需提交原宅基地使用证明；申请易地新建住房的，需提交原宅基地使用证明和同意退出原宅基地承诺书，除分户居住或其它不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，还需提交限期拆除原宅基地地上建筑物并交还涉农社区居民委员会使用的承诺书。

　　《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》格式由区农业农村行政主管部门统一制定。

　　第十八条 社员建房审查程序。涉农社区收到社员用地建房申请后，应当进行资格审查；符合条件的，应当在接受申请后3个月内经“四议两公开”民主程序通过，结果在居务公开栏张榜公示，公示期间不少于5个工作日。公示期间无异议的，由涉农社区会签署同意后，连同有关申请资料一并报街道办事处审核批准。

　　符合条件、资料齐全决定批准的，由接受委托发证的街道办事处核发《乡村建设规划许可证》，并报区自然资源部门和农业农村管理部门备案。

　　材料不齐全的，书面通知社区居民委员会和申请人限期15日内补正，逾期不补正的，视为撤回申请。

　　不符合条件的，不予批准建房。

　　第二十四条 不予批准情形。社员用地建房申请有下列情形之一的，不予批准：
　　（一）不属于本涉农社区社员的；
　　（二）不符合一户一宅规定或者不具备分户条件的；

　　（三）已有一处宅基地且面积不低于每户宅基地限额标准的；
　　（四）将宅基地、原有住房出售、出租、赠与他人或者以其他形式转让的；
　　（五）申请易地新建住房未承诺退出原有宅基地的；

　　（六）已参加集体建房再申请个人建房的；

　　（七）削坡建房的削坡坡角大于45度，未按规定完成防护设施建设的；

　　（八）不符合第十二条、第十三条规定的；

　　（九）不符合国土空间规划的；
　　（十）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

　　城镇居民和非本社区居民不得购买涉农社区宅基地。

　　不予批准决定应当通知申请人，说明理由，并告知其法律救济途径。

　　第十九条 审批结果公布。街道办事处和居民委员会应当及时公布和公示宅基地建房的审批结果，接受社会监督。

　　第二十条 证书时效。社员用地建房未取得《乡村建设规划许可证》的，不得开工建设。

　　自取得《乡村建设规划许可证》之日起一年内未开工建房的，原《乡村建设规划许可证》失效。
    第二十一条 建房报批程序。社员申请集体建房的，由所在地涉农社区统一向街道办事处申请办理用地建房审批手续。

第四章建设管理

　　第二十二条 政府部门管理职责。区住房和城乡建设行政主管部门应当加强对农村建筑工匠的管理和培训,建立农村建筑工匠质量安全责任追究制度，健全农村建筑工作责任主体信用档案，规范农村建筑工匠管理。

　　区住房和城乡建设行政主管部门应当根据本地区实际情况，组织编制或者参照推广《涉农社区住房设计通用图集》、《涉农社区住房设计建设标准规范和技术指引》、《乡村规划设计师和农民工匠队伍建设行动方案》以及其他必要指导文件，将集体和居民建房活动纳入规范化管理。

　　街道办事处应当加强对集体和社员建房流程管理，及时提供服务，做到建筑放样到场、基槽验收到场、施工过程到场、竣工验收到场。

　　第二十三条 建设要求。居民建房应当严格按照《乡村建设规划许可证》规定的位置、面积、层次、标高、立面和范围进行施工，不得擅自变更；确需变更的，应当经原审批机关同意，并办理变更手续。

　　第二十四条 挂牌施工。集体和社员建房施工现场应当悬挂告示牌，公布建房楼层、面积、彩色立面图、材质等信息，接受政府部门、企业事业单位、其他组织、个人的监督。

　　第二十五条 施工图纸。集体和社员建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或者经其审核的施工图，或者免费使用住房和城乡建设行政主管部门推荐的涉农社区住房通用设计图集；对建造一层住房的，鼓励使用具备资质的设计单位设计的施工图或者城乡建设行政主管部门推荐使用的农村住房通用设计图集。
　　区住房和城乡建设行政主管部门负责免费提供和推荐使用涉农社区住房通用设计图集，通过网络信息等平台供建房者查询下载。　　

　　第二十六条 放样服务。建房申请人取得《乡村建设规划许可证》以及农村住房设计图纸后，可以向街道办事处申请免费放样服务。街道办事处应当自收到申请之日起7个工作日内，按照《乡村建设规划许可证》确定的宅基地位置和允许建设的范围进行放样。
    第二十七条 施工资质。建设四层或者四层以上住房的，建房申请人应当委托具有相应资质的建筑施工企业施工；建设三层及以下住房的，可以委托具有相应资质且有相应建筑施工技能的农村建筑工匠施工建设。建房申请人应当与建筑施工企业或者农村建筑工匠应当签订施工合同，明确双方的权利和义务、质量和施工安全责任、住房保修期限和保修责任。
　　第二十八条 施工安全。建筑施工企业或者农村建筑工匠应当按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工；在施工中采取安全施工措施，及时发现和消除施工、消防等安全隐患。
    建房施工质量和安全，由施工方负责。建房申请人违法违规选任施工方导致安全事故，应承担相应的法律责任。
    第二十九条 施工监理。鼓励农村住房建设推行监理制度。建房申请人可以委托具有房屋建筑工程监理或者设计资质的单位或者注册监理人员、设计人员对住房施工进行监理。
　　第三十条 竣工验收。建房完工后，应当向街道办事处申请竣工验收。街道办事处自收到申请之日起5个工作日内，应当安排工作人员实地核查规划和用地要求的履行情况，符合规划许可和用地要求的，依法完成验收手续，出具验收意见书。
　　经验收合格的，街道办事处应当将验收意见书及相关材料报送区农业农村行政主管部门备案。

　　第三十一条 旧地收回。社员申请易地新建住房的，除依法或依约不需拆除原宅基地上建筑物的情形外，在房屋竣工验收后应当履行承诺，在规定期限内自行拆除原宅基地上的建筑物。原宅基地由居民委员会收回后统一安排使用。逾期不拆除的，由所在居民委员会组织拆除，拆除费用由该违反承诺的易地新建社员承担。
    第三十二条 不动产登记。集体或社员建房完成房屋竣工验收手续后，应当依法申请办理不动产确权登记，由区不动产登记主管部门颁发房地一体的宅基地使用权和房屋所有权证书。

第五章监督管理

　　第三十三条 政府监督职责。区政府建立涉农社区宅基地和建房管理联合工作制度，建立农业农村、自然资源、住房和城乡建设、生态环境、城市管理、公安、消防、供水、供电、供煤气等多部门参与的综合执法机制，加强信息资源共享和连通，完善对涉农社区违法用地建房巡查、制止、治理、监督管理、查处执法流程。

　　第三十四条 督查考核。区将涉农社区宅基地和建房管理工作纳入政府实绩绩效考核体系，建立健全考核奖惩机制，考核结果与街道办事处年度绩效考核挂钩。

　　第三十五条 部门监督职责。区农业农村行政主管部门对违反涉农社区宅基地管理，违反法律、法规、规章的行为进行监督检查。

　　区农业农村、自然资源、住房和城乡建设等有关部门应当建立涉农社区违法违规用地建房投诉举报制度，设立投诉举报电话、信箱、电子邮箱等，定期对居民用地建房情况开展检查、督查。

　　第三十六条 街道办事处监督职责。街道办事处履行日常巡查、监督管理、投诉处理职责。通过开展动态巡查，及时发现并制止违法违规建设。向社员提供相关法律法规和政策咨询，指导居民委员会通过村规民约、合同协议等形式，实行社员用地建房自治管理。
    第三十七条 居委会监督职责。居民委员会应当建立健全宅基地和社员建房管理制度，指导社员依法实施用地建房活动，及时发现和制止违法建设行为，并向街道办事处报告。

第六章法律责任

　　第三十八条 主管部门的责任。区政府有关行政主管部门及其工作人员、街道办事处及其工作人员，违反本细则规定，不履行或者不正确履行涉农社区宅基地和建房管理职责的，由本级人民政府、上级主管部门或者监察机关责令改正；情节严重的，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十九条 违反规划管理的责任。未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由区住房和城乡建设行政主管部门按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定处罚。

　　第四十条 非法占地建房的责任。集体或社员未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住房的，由所属街道办事处依据《中华人民共和国土地管理法》和《广东省人民政府关于农村村民非法占地建设住宅行政执法权的公告》（粤府函[2020]84号）的有关规定，限期拆除在非法占用的土地上建设的建筑物和其他设施，责令退还非法占用的土地并恢复原状。
　　建房超过本办法规定建筑面积部分，多占的土地按照非法占用土地处理。   

　　新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。
　　第四十一条 区住房和城乡建设行政主管部门对建筑活动进行监督和管理，对建房的工程质量和施工安全不符合法律、法规和规章规定的，依据《中华人民共和国建筑法》等有关规定进行处罚。

第七章  附则

　　第四十二条 本实施细则由汕头市濠江区人民政府负责解释。本实施细则实施期间，如遇法律法规和上级规章、上级政策调整，以新规定为准。

　　第四十三条 生效时间。本细则自2020年 月 日起施行。

　　附件1：农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　附件2：农村宅基地使用承诺书

　　附件3：农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　附件4：中华人民共和国乡村建设规划许可证

　　附件5：农村宅基地批准书

　　附件6：农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

　　点击此处下载附件1-附件6